{"id":45026,"date":"2024-01-12T12:18:32","date_gmt":"2024-01-12T17:18:32","guid":{"rendered":"https:\/\/archive.cafe.crea.ca\/?p=45026"},"modified":"2024-01-12T12:18:35","modified_gmt":"2024-01-12T17:18:35","slug":"les-enjeux-les-plus-frequents-des-titres-de-propriete-en-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/archive.cafe.crea.ca\/fr\/les-enjeux-les-plus-frequents-des-titres-de-propriete-en-immobilier\/","title":{"rendered":"Les enjeux les plus fr\u00e9quents des titres de propri\u00e9t\u00e9 en immobilier"},"content":{"rendered":"\n

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Lorsqu\u2019on ach\u00e8te une propri\u00e9t\u00e9 au Canada, l\u2019acte de vente se fait le plus souvent devant un avocat ou un notaire, qui agit comme agent public l\u00e9galement autoris\u00e9 et impartial \u00e0 attester de l\u2019authenticit\u00e9 des documents, du contrat liant les parties, des signataires et de leur signature dans le cadre de l\u2019achat ou la vente d\u2019une propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Au Qu\u00e9bec, l\u2019intervention du notaire est obligatoire.<\/p>\n\n\n\n

Au nombre des t\u00e2ches que r\u00e9alise le notaire, la v\u00e9rification des titres de propri\u00e9t\u00e9 est probablement l\u2019une des plus importantes. En effet, de nombreux obstacles peuvent surgir et, s\u2019ils sont souvent faciles \u00e0 surmonter, ceux-ci peuvent avoir une incidence majeure sur la transaction et sur la capacit\u00e9 d\u2019un acheteur \u00e0 jouir pleinement de son bien.<\/p>\n\n\n\n

\"A<\/figure>\n\n\n\n

La carte et le territoire<\/h2>\n\n\n\n

Un titre de propri\u00e9t\u00e9 est g\u00e9n\u00e9ralement identifi\u00e9 par trois \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s qui sont sans ambigu\u00eft\u00e9 : la circonscription fonci\u00e8re, le nom du cadastre et le num\u00e9ro de lot d\u00e9crit dans le titre.<\/p>\n\n\n\n

La v\u00e9rification d\u2019un tel titre permettra d\u2019\u00e9lucider d\u2019importantes questions dans le cadre d\u2019une transaction immobili\u00e8re, notamment quant aux droits d\u00e9tenus sur la propri\u00e9t\u00e9, sur l\u2019hypoth\u00e8que qui s\u2019y applique, sur les empi\u00e9tements et sur les limitations de droit.<\/p>\n\n\n\n

De mani\u00e8re indissociable, le titre de propri\u00e9t\u00e9 s\u2019accompagne d\u2019un certificat de localisation, un document produit par un arpenteur-g\u00e9om\u00e8tre, qui d\u00e9crit les dimensions du terrain, la conformit\u00e9 aux r\u00e8glements et normes, et les droits de passage. En temps normal, un nouveau certificat doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 tous les dix ans, ou si la propri\u00e9t\u00e9 est modifi\u00e9e \u2012 par l\u2019ajout d\u2019une pi\u00e8ce, d\u2019un b\u00e2timent, d\u2019une cl\u00f4ture ou d\u2019un balcon, par exemple.<\/p>\n\n\n\n

Le notaire est responsable d\u2019examiner ces documents et, sur la base des identifiants uniques d\u2019une propri\u00e9t\u00e9, de faire les v\u00e9rifications usuelles li\u00e9es aux droits et aux obligations relatives \u00e0 celles-ci.<\/p>\n\n\n\n

\"Aerial<\/figure>\n\n\n\n

Quelques enjeux fr\u00e9quents li\u00e9s aux titres<\/h2>\n\n\n\n

La carte et le territoire<\/em><\/p>\n\n\n\n

 1. Empi\u00e9tements et servitudes<\/h3>\n\n\n\n

Il peut arriver qu\u2019un b\u00e2timent, un chemin ou un usage exc\u00e8de les limites d\u2019une propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u2019on pense \u00e0 une cl\u00f4ture, un muret, ou m\u00eame dans le domaine agricole, \u00e0 un champ qui aurait \u00e9t\u00e9 exploit\u00e9 de mani\u00e8re plus ou moins pr\u00e9cise, les limites qui divisent un terrain de celui du voisin sont parfois impr\u00e9cises et donnent lieu \u00e0 \u00ab l\u2019usurpation partielle \u00bb d\u2019une propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Dans les villes, des empi\u00e9tements dits mineurs sont fr\u00e9quents, notamment dans les copropri\u00e9t\u00e9s. Une corniche d\u00e9passant d\u2019un centim\u00e8tre sur le trottoir ne donnera pas lieu \u00e0 la d\u00e9molition de l\u2019immeuble, mais souvent, \u00e0 une demande de modification ou encore, \u00e0 une d\u00e9rogation mineure, qui vient normaliser cet empi\u00e9tement. Cette d\u00e9rogation suivra le titre de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Si une d\u00e9rogation n\u2019est pas octroy\u00e9e, il n\u2019est pas exclu que la municipalit\u00e9 ou le voisin viennent demander au nouveau propri\u00e9taire d\u2019y rem\u00e9dier, \u00e0 ses frais.<\/p>\n\n\n\n

2. Zonage <\/h3>\n\n\n\n

Le titre de propri\u00e9t\u00e9 vient \u00e9galement indiquer le type de zonage auquel est affect\u00e9 le lot o\u00f9 se trouve la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Plusieurs limitations existent quant \u00e0 la possibilit\u00e9 de construire certains b\u00e2timents, d\u2019en faire un usage commercial ou non, voire m\u00eame d\u2019am\u00e9nager une partie du terrain. <\/p>\n\n\n\n

C\u2019est le cas par exemple des zones riveraines qui obligent le maintien d\u2019une bande de protection riveraine de 10 \u00e0 15 m\u00e8tres o\u00f9 il est interdit de construire. De m\u00eame, le zonage agricole restreint le type de b\u00e2timents qui peuvent \u00eatre construits.<\/p>\n\n\n\n

3. Limitations et r\u00e9glementation<\/h3>\n\n\n\n

Toutes les municipalit\u00e9s adoptent des r\u00e8glements qui visent certaines zones et certains types de b\u00e2timents.<\/p>\n\n\n\n

 Votre capacit\u00e9 \u00e0 construire en hauteur, \u00e0 agrandir la maison, voire \u00e0 la repeindre, pourrait \u00eatre affect\u00e9e par la r\u00e9glementation. L\u2019emplacement d\u2019un appareil de climatisation ou la distance d\u2019un b\u00e2timent par rapport aux lignes de terrain constituent aussi des cas fr\u00e9quents de non-conformit\u00e9 aux r\u00e8glements municipaux.<\/p>\n\n\n\n

Il est d\u2019ailleurs possible que des modifications effectu\u00e9es par le propri\u00e9taire ant\u00e9rieur soient non conformes \u00e0 la r\u00e9glementation, ce qui peut obliger le nouveau propri\u00e9taire \u00e0 y rem\u00e9dier \u00e0 ses frais.<\/p>\n\n\n\n

\"Three<\/figure>\n\n\n\n

Obligations financi\u00e8res <\/h2>\n\n\n\n

Le notaire va \u00e9galement v\u00e9rifier, sur la base des informations li\u00e9es \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, que l\u2019ensemble des obligations financi\u00e8res ont \u00e9t\u00e9 acquitt\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

 Dans le cadre de r\u00e9novations ou de travaux importants, il est pr\u00e9vu que les entreprises du secteur de la construction peuvent d\u00e9poser ce qu\u2019on appelle une hypoth\u00e8que l\u00e9gale<\/em>, qui donnera pr\u00e9s\u00e9ance \u00e0 ceux-ci lors de la saisie ou de la vente de la propri\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

De m\u00eame, les hypoth\u00e8ques conventionnelles \u00e9mises par les institutions financi\u00e8res appara\u00eetront au registre foncier et doivent \u00eatre analys\u00e9es, puis rembours\u00e9es int\u00e9gralement, suite \u00e0 la signature de l\u2019acte de vente.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, de mani\u00e8re accessoire, le notaire v\u00e9rifiera tous autres arr\u00e9rages li\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. Les arr\u00e9rages les plus fr\u00e9quents portent sur les taxes scolaires et municipales.<\/p>\n\n\n\n

Ces diff\u00e9rentes v\u00e9rifications et enjeux possibles expliquent pourquoi il est fortement recommand\u00e9 (et au Qu\u00e9bec, obligatoire) de consulter un notaire dans le cadre d\u2019une transaction immobili\u00e8re. \u00c0 moins de disposer des connaissances et des acc\u00e8s vous permettant de v\u00e9rifier l\u2019ensemble de ces informations, le travail du notaire vous permettra d\u2019acheter en toute confiance. <\/p>\n\n\n\n

Si certaines incertitudes demeurent, ou si, par exemple, vous faites l\u2019achat d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 avant qu\u2019un certificat de localisation \u00e0 jour ne soit fourni par le vendeur, il est \u00e9galement possible de contracter une assurance-titres.<\/p>\n\n\n\n

 Celle-ci vous prot\u00e9gera contre les principaux types d\u2019enjeux une fois l\u2019acte de vente sign\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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