Chaque ann\u00e9e, le Centre d\u2019analyse des op\u00e9rations et d\u00e9clarations financi\u00e8res du Canada (CANAFE) \u00e9value la conformit\u00e9 de centaines d\u2019agences immobili\u00e8res du pays aux obligations r\u00e9glementaires en mati\u00e8re de lutte contre le blanchiment d\u2019argent.<\/p>\n\n\n\n
Dans certains cas, apr\u00e8s une v\u00e9rification, CANAFE peut constater qu\u2019une agence immobili\u00e8re ne respecte pas ses obligations, et le dirigeant de l\u2019agence peut recevoir une lourde amende. Ces amendes varient en s\u00e9v\u00e9rit\u00e9, mais peuvent atteindre plus de 250 000 $!<\/p>\n\n\n\n
Minimiser les v\u00e9rifications et les amendes<\/strong><\/p>\n\n\n\n Il existe beaucoup d\u2019id\u00e9es fausses sur le r\u00f4le des courtiers et agents immobiliers dans la lutte que m\u00e8ne le gouvernement contre le blanchiment d\u2019argent et sur la fa\u00e7on dont les obligations r\u00e9glementaires influencent les activit\u00e9s des dirigeants d\u2019agence.<\/p>\n\n\n\n L\u2019ACI met \u00e0 votre disposition des ressources d\u2019aide \u00e0 la conformit\u00e9 que vous pouvez <\/a>consulter et t\u00e9l\u00e9charger sur membre.CREA.ca<\/a><\/p>\n\n\n\n Aujourd\u2019hui, nous d\u00e9partageons le vrai du faux pour vous aider \u00e0 respecter vos obligations et \u00e0 minimiser le risque<\/a> d\u2019amende.<\/p>\n\n\n\n R\u00e9alit\u00e9 :<\/strong> En vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalit\u00e9 et le financement des activit\u00e9s terroristes<\/em> (LRPCFAT), le fait qu\u2019un courtier, un agent ou un dirigeant d\u2019agence soumette une d\u00e9claration d\u2019op\u00e9ration douteuse ne signifie pas qu\u2019il ne peut pas conclure la transaction immobili\u00e8re. Il est toutefois recommand\u00e9 que ces personnes discutent avec l\u2019agent de conformit\u00e9 de leur agence pour \u00e9tablir la marche \u00e0 suivre afin de se conformer aux pratiques et aux proc\u00e9dures propres \u00e0 l\u2019agence (par exemple, des mesures accrues d\u2019att\u00e9nuation de risque) lors de telles op\u00e9rations.<\/p>\n\n\n\n R\u00e9alit\u00e9 :<\/strong> Il n\u2019est pas n\u00e9cessaire d\u2019indiquer le num\u00e9ro de compte sur le relev\u00e9 de r\u00e9ception de fonds lorsque vous recevez des fonds en esp\u00e8ces.<\/p>\n\n\n\n Ce n\u2019est que lorsqu\u2019un compte est touch\u00e9 que vous devez le faire. Vous trouverez des exemples pertinents \u00e0 la section D.2 du formulaire Relev\u00e9 de r\u00e9ception de fonds<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Pour tous les autres types d\u2019op\u00e9rations (ch\u00e8que, virement bancaire, transfert \u00e9lectronique, ch\u00e8que certifi\u00e9, mandat ou traite bancaire), le compte duquel l\u2019argent est pr\u00e9lev\u00e9 est consid\u00e9r\u00e9 comme touch\u00e9 et doit figurer sur le relev\u00e9 de r\u00e9ception de fonds<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Les rapports con\u00e7us pour informer CANAFE d\u2019activit\u00e9s potentielles de blanchiment d\u2019argent, comme la d\u00e9claration d\u2019op\u00e9ration douteuse, repr\u00e9sentent une exception limit\u00e9e \u00e0 la l\u00e9gislation sur la vie priv\u00e9e. Les d\u00e9clarations d\u2019op\u00e9ration douteuse doivent en fait \u00eatre soumises \u00e0 l\u2019insu des personnes concern\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n D\u2019ailleurs, le r\u00e8glement de la LRPCFAT vous d\u00e9fend de divulguer le fait que vous avez rempli, \u00eates en train de remplir ou pr\u00e9voyez remplir une telle d\u00e9claration. <\/p>\n\n\n\n R\u00e9alit\u00e9 :<\/strong> Apr\u00e8s une p\u00e9riode de gr\u00e2ce au d\u00e9but de la pand\u00e9mie, ces m\u00e9thodes de v\u00e9rification de l\u2019identit\u00e9 sont aujourd\u2019hui consid\u00e9r\u00e9es comme invalides<\/a>. Aujourd\u2019hui, il n\u2019est plus suffisant d\u2019examiner une pi\u00e8ce d\u2019identit\u00e9 avec photo par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019une plateforme comme FaceTime, Skype ou Zoom.<\/p>\n\n\n\n Vous pouvez toutefois utiliser une solution \u00e9lectronique SI<\/u><\/strong> elle permet de confirmer l\u2019authenticit\u00e9 de la pi\u00e8ce d\u2019identit\u00e9. Le client pourrait devoir scanner une preuve d\u2019identit\u00e9 valide avec la cam\u00e9ra de son appareil mobile; vous auriez ensuite \u00e0 vous appuyer sur une technologie appropri\u00e9e pour v\u00e9rifier les caract\u00e9ristiques, les \u00e9l\u00e9ments de s\u00e9curit\u00e9 et les signes distinctifs du document. Veuillez<\/a>[A4]<\/a> consulter les directives de CANAFE sur l\u2019identification<\/a>.<\/p>\n\n\n\n R\u00e9alit\u00e9 :<\/strong> Lorsque les fonds vont directement dans le compte en fiducie de l\u2019avocat, le courtier, l\u2019agent ou le dirigeant d\u2019agence n\u2019a pas \u00e0 produire un relev\u00e9 de r\u00e9ception de fonds.<\/p>\n\n\n\n Il faut cependant clarifier l\u2019expression \u00ab recevoir des fonds \u00bb : dans sa correspondance avec l\u2019ACI, CANAFE pr\u00e9cise qu\u2019un dirigeant d\u2019agence, un courtier ou un agent \u00ab re\u00e7oit des fonds \u00bb lorsque ces derniers sont d\u00e9pos\u00e9s dans le compte en fiducie de l\u2019agence. Si les fonds ne sont pas d\u00e9pos\u00e9s dans ce compte, l\u2019agence n\u2019a pas \u00e0 remplir de relev\u00e9 de r\u00e9ception de fonds.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, si aucun courtier ou agent ne re\u00e7oit de l\u2019argent, l\u2019agence n\u2019est pas tenue de produire un relev\u00e9 de r\u00e9ception de fonds.<\/p>\n\n\n\n R\u00e9alit\u00e9 :<\/strong> Il existe deux exceptions \u00e0 l\u2019obligation de v\u00e9rifier l\u2019identit\u00e9 d\u2019un client :<\/p>\n\n\n\n 2. Les agences immobili\u00e8res n\u2019ont pas \u00e0 v\u00e9rifier l\u2019identit\u00e9 du client dans le cas de certains organismes publics ou de certaines grandes entreprises et pour les tr\u00e8s grandes fiducies ou les filiales consolid\u00e9es de celles-ci. Exemples d\u2019organismes publics :<\/p>\n\n\n\n Une soci\u00e9t\u00e9 ou une fiducie de tr\u00e8s grande taille peut aussi \u00eatre :<\/p>\n\n\n\n Vous trouverez de plus amples renseignements sur le site Web de CANAFE<\/a>.<\/p>\n\n\n\n R\u00e9alit\u00e9 : <\/strong>D\u2019un point de vue juridique, toute omission de v\u00e9rification de l\u2019identit\u00e9 d\u2019un client, pour quelle raison que ce soit, placerait le dirigeant d\u2019agence dans une situation de contravention \u00e0 la LRPCFAT. CANAFE a toutefois d\u00e9clar\u00e9 que l\u2019imposition de sanctions pour une telle omission d\u00e9pend d\u2019une analyse compl\u00e8te de l\u2019historique de conformit\u00e9 de l\u2019agence, ainsi que des syst\u00e8mes de conformit\u00e9 en place.<\/p>\n\n\n\n Il revient au dirigeant d\u2019agence de d\u00e9cider d\u2019aller de l\u2019avant ou non avec de telles op\u00e9rations et, s\u2019il le fait, CANAFE recommande que cette personne soumette une d\u00e9claration d\u2019op\u00e9ration douteuse.<\/p>\n\n\n\n L\u2019ACI met \u00e0 votre disposition des ressources cl\u00e9s sur membre.CREA.ca<\/a>, notamment le manuel du programme de conformit\u00e9, une FAQ, les coordonn\u00e9es d\u2019entreprises pouvant offrir de l\u2019assistance et des formulaires qui expliquent chaque \u00e9tape des obligations relatives aux personnes politiquement vuln\u00e9rables (PPV) et aux b\u00e9n\u00e9ficiaires effectifs. Nous offrons aussi un webinaire gratuit d\u2019introduction \u00e0 CANAFE, au Centre d\u2019apprentissage<\/a>.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L\u2019article ci-dessus est publi\u00e9 \u00e0 titre informatif; il ne constitue nullement des conseils juridiques et ne saurait remplacer un conseiller juridique.<\/em><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Chaque ann\u00e9e, le Centre d\u2019analyse des op\u00e9rations et d\u00e9clarations financi\u00e8res du Canada (CANAFE) \u00e9value la conformit\u00e9 de centaines d\u2019agences immobili\u00e8res du pays aux obligations r\u00e9glementaires en mati\u00e8re de lutte contre le blanchiment d\u2019argent. 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Id\u00e9e fausse : Il faut indiquer un num\u00e9ro de compte sur le relev\u00e9 de r\u00e9ception de fonds lorsque vous recevez des fonds en esp\u00e8ces<\/a>.<\/h2>\n\n\n\n
Id\u00e9e fausse : Conform\u00e9ment \u00e0 la l\u00e9gislation sur la vie priv\u00e9e, vous devez informer le client de votre intention de soumettre une d\u00e9claration d\u2019op\u00e9ration douteuse et obtenir son consentement.<\/h2>\n\n\n\n
R\u00e9alit\u00e9 :<\/strong><\/p>\n\n\n\nId\u00e9e fausse : Vous pouvez v\u00e9rifier l\u2019identit\u00e9 d\u2019un client par l\u2019entremise d\u2019une vid\u00e9oconf\u00e9rence ou de tout autre type d\u2019application virtuelle sur pr\u00e9sentation d\u2019une pi\u00e8ce d\u2019identit\u00e9 avec photo.<\/h2>\n\n\n\n
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Id\u00e9e fausse : Les courtiers et agents immobiliers doivent, sans exception, v\u00e9rifier la pi\u00e8ce d\u2019identit\u00e9 du client pendant la transaction.<\/h2>\n\n\n\n
Id\u00e9e fausse : Si une agence consigne de mani\u00e8re satisfaisante le refus d\u2019un client de fournir une preuve d\u2019identification, la LRPCFAT l\u2019autorise \u00e0 conclure la transaction sans p\u00e9nalit\u00e9.<\/h2>\n\n\n\n
Ressources pour les courtiers et agents immobiliers<\/h2>\n\n\n\n