{"id":30733,"date":"2016-11-01T07:56:42","date_gmt":"2016-11-01T11:56:42","guid":{"rendered":"https:\/\/archive.cafe.crea.ca\/evaluation-du-marche-de-lhabitation-de-la-schl-code-rouge\/"},"modified":"2016-11-01T07:56:42","modified_gmt":"2016-11-01T11:56:42","slug":"evaluation-du-marche-de-lhabitation-de-la-schl-code-rouge","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/archive.cafe.crea.ca\/fr\/evaluation-du-marche-de-lhabitation-de-la-schl-code-rouge\/","title":{"rendered":"\u00c9valuation du march\u00e9 de l\u2019habitation de la SCHL : code rouge"},"content":{"rendered":"

La SCHL a donn\u00e9 son point de vue au sujet des risques que court le march\u00e9 canadien de l’habitation. Son \u00c9valuation du march\u00e9 de l’habitation<\/em> (EMH) lui sert de cadre pour coter les risques de surchauffe, d’acc\u00e9l\u00e9ration des prix, de sur\u00e9valuation et de construction excessive. \u00c0 mon avis, les cotes se fondent malheureusement sur des bases douteuses. Pour comprendre, il faut conna\u00eetre les bases techniques et statistiques de l’EMH. La m\u00e9thodologie s’oriente fortement sur les renseignements g\u00e9n\u00e9raux, et fort peu sur la sp\u00e9cificit\u00e9. Le manque de transparence sur les d\u00e9tails exige un acte de foi quant \u00e0 la mani\u00e8re exacte selon laquelle la SCHL est parvenue aux cotes de risque.<\/p>\n

Vu que la SCHL\u00a0a publi\u00e9 peu d’information au sujet du cadre qu’est l’EMH, examinons les grandes lignes de son \u00e9valuation des risques. Par souci de concision, concentrons-nous sur la fa\u00e7on dont la SCHL est arriv\u00e9e \u00e0 sa cote du risque de sur\u00e9valuation (si vous vous posez des questions sur mes pr\u00e9occupations au sujet des autres cotes de risque de l’EMH, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 m’en faire part dans la section des commentaires, ci-dessous).<\/p>\n

L’EMH a recours \u00e0 des mod\u00e8les pour \u00e9valuer le risque de sur\u00e9valuation. Qu\u2019importe-t-il de retenir au sujet de ces mod\u00e8les? Plus ils sous-estiment les prix moyens r\u00e9els d’un march\u00e9 particulier, plus ils sont susceptibles d’aboutir \u00e0 une cote comme \u00ab\u00a0montrant des signes de conditions probl\u00e9matiques \u00e9lev\u00e9s\u00a0\u00bb (ce qui est une expression pour le moins n\u00e9buleuse). Je crois que cela en dit plus long au sujet des lacunes possibles des mod\u00e8les de la SCHL pour expliquer la r\u00e9alit\u00e9, qu’au sujet de la \u00ab\u00a0sur\u00e9valuation\u00a0\u00bb.<\/p>\n

Un mod\u00e8le de la SCHL utilise le revenu personnel apr\u00e8s imp\u00f4t, par personne, pour coter le risque de sur\u00e9valuation. Le mod\u00e8le sous-entend que plus les revenus augmentent, plus ils peuvent soutenir des prix de maison plus \u00e9lev\u00e9s; donc, selon le mod\u00e8le, si les prix augmentent beaucoup plus rapidement que les revenus, le march\u00e9 de l’habitation s’attire une cote de risque \u00ab\u00a0montrant des signes de conditions probl\u00e9matiques \u00e9lev\u00e9s\u00a0\u00bb.<\/p>\n

Quel est le probl\u00e8me? Les dynamiques de croissance du revenu et du prix moyen sont fondamentalement diff\u00e9rentes. Les \u00e9carts dans les dynamiques de croissance font partie d’un cycle normal du march\u00e9 de l’habitation, au cours duquel il existe des p\u00e9riodes o\u00f9 le revenu augmente plus rapidement que les prix moyens (et vice versa).<\/p>\n

De plus, le prix moyen constitue une mesure pitoyable pour calculer les changements de valeur marchande des maisons. Lorsque le prix moyen augmente plus rapidement que le revenu, il se peut que les grandes habitations et les maisons luxueuses forment une large part des ventes totales, et qu’il n’y ait ni augmentation de la valeur marchande ni risque de sur\u00e9valuation.<\/p>\n

Il se peut \u00e9galement que les cotes ne soient plus r\u00e9centes au moment o\u00f9 la SCHL les publie. Elles s’appuient sur les quatre trimestres les plus r\u00e9cents de l’EMH. Le \u00ab\u00a0troisi\u00e8me trimestre\u00a0\u00bb de l’EMH que la SCHL a publi\u00e9e en juillet 2016 se fondait sur des donn\u00e9es allant jusqu’au premier trimestre de 2016, ce qui signifie que les cotes de la SCHL se fondaient potentiellement sur des r\u00e9sultats de mod\u00e9lisation correspondant au printemps et \u00e0 l’\u00e9t\u00e9 2015. Par cons\u00e9quent, les cotes de la SCHL manquent de pertinence en ce qui concerne les conditions courantes du march\u00e9.<\/p>\n

Les lacunes possibles des mod\u00e8les de la SCHL, l\u2019emploi de donn\u00e9es sur les prix moyens dans les mod\u00e8les, le manque de sp\u00e9cificit\u00e9 et de transparence concernant les fondements des cotes, ainsi que l’emploi de donn\u00e9es peu r\u00e9centes pour arriver aux cotes sont tous \u00e0 la base m\u00eame de mes pr\u00e9occupations concernant les cotes de risque de surchauffe de l’EMH que r\u00e9alise la SCHL. Vous devriez en faire part \u00e0 votre r\u00e9seau.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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